La Calculadora Real: ¿Cuánto hay que tener en el banco?
Todo el mundo mira la cuota mensual. “Puedo pagar 500€ al mes”. Pero el muro con el que se chocan el 90% de los compradores es la Entrada Inicial.
La regla de oro en España es la Regla del 30%. Si quieres comprar una casa de 200.000€, necesitas tener ahorrados 60.000€.
¿Por qué?
Desglose de “El 30%“
1. La Entrada (20%)
El banco te presta, como máximo, el 80% del valor de la casa (160.000€). Los otros 40.000€ (el 20%) se los tienes que pagar tú al vendedor el día de la firma.
2. Los Gastos de Compraventa (10% aprox)
Estos son gastos que NO van al vendedor, sino al Estado y profesionales. No se pueden financiar (salvo casos excepcionales). Se pagan “a tocateja”.
En una casa de 200.000€, son unos 20.000€ extra.
Lista de Gastos (Lo que pagas TÚ)
- Impuestos (El gran sablazo):
- Segunda Mano: ITP (Impuesto Transmisiones Patrimoniales). Entre el 6% y el 10% según tu CC.AA.
- Obra Nueva: 10% de IVA + 1-1,5% de AJD.
- Tasación: 300€ - 500€ (Caduca a los 6 meses).
- Notaría (Escritura de Compraventa): Unos 600€ - 1.000€ (Depende del precio del inmueble).
- Registro de la Propiedad: Unos 400€ - 600€.
- Gestoría: 300€ - 500€ (Si el banco te obliga a usar la suya para liquidar impuestos).
Gastos que paga EL BANCO (¡Ojo!)
Desde 2019, el banco DEBE pagar:
- Notaría de la Hipoteca (no de la Compraventa).
- Registro de la Hipoteca.
- Impuesto AJD de la Hipoteca.
- Su propia Gestoría.
Si te intentan cobrar esto, es ilegal. Reclama.
Ejemplo Real: Piso de 150.000€ en Madrid
- Entrada (20%): 30.000€
- ITP Madrid (6%): 9.000€
- Notaría/Registro/Gestoría: ~1.500€
- TOTAL AHORRO NECESARIO: 40.500€
Si tienes 15.000€ ahorrados, NO puedes comprar una casa de 150.000€ por la vía tradicional. Necesitas ayuda familiar o una hipoteca especial al 100%.
Preguntas Frecuentes sobre este caso
¿Qué gastos paga el banco y cuáles yo? +
Desde la Ley 2019, el banco paga Notaría (de la hipoteca), Registro (de la hipoteca), Gestoría e IAJD. Tú pagas: Tasación, Nota Simple y, lo más gordo, los IMPUESTOS de la compra (ITP o IVA).
¿Cuánto es el ITP en mi comunidad? +
Varía mucho. Desde el 4% en País Vasco (vivienda habitual) o 6% en Madrid, hasta el 10% en Cataluña, Comunidad Valenciana y Galicia. Es el mayor gasto de todos.
¿Puedo meter los gastos en la hipoteca? +
Por norma general NO. Los bancos financian el 80% del valor de Compra (o Tasación). El otro 20% + el 10% de gastos (Total 30%) debes tenerlo ahorrado. Si no tienes ese 30%, necesitas un broker para buscar financiación al 90-100%.
¿Te sientes identificado?
Cada caso es un mundo. Lo que para un banco es un "no", para otro puede ser un "sí" si se presenta bien. Déjanos revisar tu caso sin coste.
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