El Dilema: Uno se queda, otro cobra
En un divorcio con hipoteca a medias, hay 3 salidas:
- Vender a un tercero: Se cancela la hipoteca y se reparte lo que sobre. (Lo más fácil).
- Seguir pagando a medias: (Lo más conflictivo. ¿Quién paga la luz? ¿Quién vive ahí?).
- Uno se queda la casa: Comprando su parte al otro. (La mejor opción si hay apego o hijos).
La Operación Estrella: Extinción de Condominio
Si decides quedarte con la casa, NO HAGAS UNA COMPRAVENTA. Si le “compras” el 50% a tu ex por 100.000€, pagarás un 10% de ITP (10.000€) a Hacienda.
Si haces una Extinción de Condominio, se considera un reparto de la cosa común.
- Impuesto: Actos Jurídicos Documentados (AJD).
- Coste: Entre el 0.75% y el 1.5% (según CCAA).
- Ahorro: En el ejemplo anterior, pagarías 1.500€ en vez de 10.000€.
El problema del Banco: “No te dejo sacar a tu ex”
Tú acuerdas con tu ex que te quedas la casa y asumes la deuda. Van al notario y firman. ¡ERROR! Si no habláis con el banco, tu ex sigue siendo deudor. Aunque la casa sea tuya al 100%, si tú no pagas la hipoteca, el banco embargará a tu ex. Por eso tu ex querrá salir de la hipoteca sí o sí.
La Novación Modificativa
Debes pedir al banco que quite a un titular. El banco dirá: “Antes tenía dos nóminas de garantía. Ahora solo una. Mi riesgo sube.”
Para que acepten, te pedirán:
- Viabilidad: Que tu sueldo solo/a no supere el 35% de la cuota.
- Refuerzos: A veces piden avalistas temporales o pignorar ahorros.
- Nueva Hipoteca: Si tu banco se niega en banda (pasa mucho), la solución es ir a otro banco. Pedimos una hipoteca nueva a tu nombre para cancelar la antigua y pagar a tu ex.
Ampliar capital para pagar a tu ex
A menudo, para quedarte la casa, tienes que darle dinero a tu ex (porque la casa vale más que la deuda).
- Valor Casa: 300.000€
- Hipoteca Pendiente: 100.000€
- Valor Neto: 200.000€ (100k para cada uno).
- Tú te quedas la casa y la deuda (100k) y tienes que pagarle 100k a tu ex.
¿De dónde sacas los 100.000€? Podemos pedir una Hipoteca nueva de 200.000€ (80% del valor de tasación sobre 300k es 240k, así que entra en rango). Con esos 200k, cancelas la hipoteca vieja (100k) y pagas a tu ex (100k). Tú te quedas con casa y deuda única. Tu ex se va con dinero y libre.
Conclusión
El divorcio ya es bastante duro emocionalmente como para arruinarse pagando impuestos de más. Usa la Extinción de Condominio. Y si tu banco no te deja sacar a tu ex, buscamos uno nuevo que te financie la compra de su parte.
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Preguntas Frecuentes sobre este caso
¿Puedo sacar a mi ex de la hipoteca? +
SÍ, pero el banco tiene que aprobarlo. Se llama 'Novación por cambio de titulares'. El problema es que el banco pierde una garantía (tu ex), por lo que exigirá que tu sueldo cubra la cuota sobradamente o que aportes otro avalista.
¿Qué es la Extinción de Condominio? +
Es la figura legal clave. En lugar de una 'compraventa' (que paga un 6-10% de impuestos), hacéis una 'extinción de proindiviso' (que paga solo el 1-1.5% de AJD). Ahorráis miles de euros en impuestos.
¿Qué pasa si hay niños? +
El uso de la vivienda suele atribuirse al custodio, pero la PROPIEDAD y la HIPOTECA siguen siendo de los dos (al 50%). Si uno deja de pagar, el banco embarga todo. Es vital resolver la situación financiera rápido.
¿El banco me obliga a hacer una hipoteca nueva? +
A veces sí. Si tu hipoteca antigua tenía condiciones muy buenas (ej: Euribor + 0.5%), el banco aprovechará el divorcio para decirte: 'Te quito a tu ex, pero te subo el interés a Euribor + 1%'. Toca negociar.
¿Te sientes identificado?
Cada caso es un mundo. Lo que para un banco es un "no", para otro puede ser un "sí" si se presenta bien. Déjanos revisar tu caso sin coste.
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