Comprar casa con IBI pendiente: La herencia envenenada
El Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) es un impuesto municipal que grava la propiedad. Cuando compras una casa de segunda mano, una de las preguntas clave que debes hacer es: ¿Está el IBI al día?
Si la respuesta es “no” (o te engañan), prepárate para una sorpresa desagradable.
La Afección Real: La deuda persigue a la casa
En España, el IBI tiene lo que se llama afección real. Esto significa que la garantía de pago del impuesto es la propia casa.
Si el anterior dueño (vendedor) no pagó el IBI del año pasado, el Ayuntamiento intentará cobrárselo a él. Pero si él es insolvente o no lo encuentran, el Ayuntamiento irá contra la casa. Y como ahora la casa es tuya, te exigirán el pago a ti para no embargarla.
La ley permite al Ayuntamiento reclamar al nuevo propietario el año en curso y el año inmediatamente anterior.
Ejemplo Práctico
- Compras en Marzo de 2025.
- El vendedor no pagó el IBI de 2024 ni el de 2025.
- El Ayuntamiento te reclamará a ti ambos recibos.
- Tú tendrás que pagarlos para limpiar la carga y luego reclamárselos al vendedor (si es que existe).
¿Cómo protegerse en la Notaría?
El notario tiene la obligación de solicitar información, pero el sistema no es perfecto.
- Exige el Certificado: No te conformes con que el vendedor enseñe el “último recibo”. Eso solo prueba que pagó uno. Pide un certificado de deuda cero o justifica de pago de los últimos 4 años.
- Retención de Dinero: Si hay dudas o el vendedor reconoce que debe algo, lo más seguro es retener del precio de compra la cantidad estimada de la deuda.
- Precio casa: 200.000€
- Deuda IBI estimada: 1.000€
- Pagas al vendedor: 199.000€ (y tú pagas el IBI directamente al Ayuntamiento con esos 1.000€).
El Prorrateo del IBI en la compraventa
Aparte de las deudas viejas, ¿quién paga el IBI del año actual?
Antes lo pagaba entero quien fuera dueño el 1 de Enero (el vendedor). Pero el Tribunal Supremo sentenció que debe repartirse.
Si escrituras el 1 de Julio (mitad de año):
- El vendedor debe asumir el 50% del coste.
- Tú (comprador) debes asumir el otro 50%.
Si en la escritura pone “se vende libre de cargas y al corriente de IBI”, exige que se especifique este prorrateo o te tocará pelearlo después.
Preguntas Frecuentes sobre este caso
¿Qué pasa si compro una casa con deudas de IBI? +
Si el vendedor no paga, el Ayuntamiento puede exigirte a ti (el nuevo dueño) el pago del año en curso y del anterior. Se llama 'afección real' del inmueble.
¿El notario comprueba si se debe el IBI? +
El notario pide el último recibo pagado, pero no siempre obtiene un certificado de deuda completo del Ayuntamiento. Es tu responsabilidad asegurarte de que no hay recibos atrasados de años anteriores.
¿Quién paga el IBI el año de la compra? +
Según el Tribunal Supremo, lo justo es prorratearlo. El vendedor paga la parte proporcional hasta el día de la venta, y el comprador el resto del año, salvo que pacten otra cosa en la escritura.
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